Bij het kopen van een huis gaat bijna alle aandacht naar de koopsom. Logisch: dat is het grote bedrag op Funda, in de bieding en in het gesprek met de hypotheekadviseur.
Maar zodra je een hypotheek afsluit, is de koopsom niet meer het hele verhaal. Je betaalt het geleende bedrag terug, plus rente. En die rente loopt jarenlang mee.
De koopsom is niet wat je uiteindelijk betaalt
Stel dat je een woning koopt voor €400.000 en dat bedrag volledig financiert. Dan voelt €400.000 als het bedrag waar alles om draait. Toch is dat alleen het bedrag dat je leent.
Bij een looptijd van 30 jaar betaal je 360 maanden aan je hypotheek. Elke maand bestaat uit aflossing en rente. Vooral in de eerste jaren is rente vaak een groot deel van je maandlast.
Een simpel rekenvoorbeeld
Neem een annuïteitenhypotheek van €400.000 met een looptijd van 30 jaar. Bij 4% rente kom je uit op ongeveer €1.910 bruto per maand. Over de hele looptijd betaal je dan ongeveer €687.600.
In dit voorbeeld betaal je dus niet alleen de €400.000 terug, maar ook ongeveer €287.600 aan rente. Dat is geld dat elke maand uit je budget komt, maar niet zichtbaar is in de koopsom.
Het rentepercentage maakt veel verschil. Bij 3% rente betaal je over de hele looptijd grofweg €207.000 rente. Bij 5% rente loopt dat op richting €373.000.
Wat als je in 10 of 20 jaar aflost?
Ook de looptijd telt zwaar mee. Bij dezelfde €400.000 en 4% rente betaal je over 20 jaar ongeveer €2.424 bruto per maand. De totale betaling komt dan uit rond €582.000, waarvan ongeveer €182.000 rente is.
Bij 10 jaar betaal je nog minder rente, ongeveer €86.000 in totaal. Daar staat wel een veel hogere bruto maandlast tegenover: rond €4.050. Voor veel huishoudens is dat simpelweg niet haalbaar.
Daarom kiezen veel mensen voor 30 jaar. Niet omdat dat over de hele looptijd voordelig is, maar omdat de maandlast dan beter past binnen het inkomen. Je ruilt dus lagere maandlasten voor hogere totale kosten.
Waarom dit vaak onderschat wordt
De maandlast krijgt meestal de meeste aandacht. Past dit bedrag in mijn inkomen? Kan ik dit dragen? Dat zijn terechte vragen, want je moet de hypotheek elke maand kunnen betalen.
Tegelijk kan de maandlast verhullen wat de hypotheek op lange termijn kost. Rente voelt niet als een aankoop, maar het is wel echt geld dat jarenlang uit je budget verdwijnt.
Wat betekent dit voor je budget?
Een hypotheek is voor veel mensen de grootste vaste last. Daarom hoort hij niet alleen thuis in een rekentool van de bank, maar ook in je maandbudget. Je wilt weten hoeveel ruimte er overblijft voor onderhoud, verzekeringen, belastingen, energie, sparen en gewone uitgaven.
Een woning brengt bovendien kosten mee die niet in je hypotheekbedrag zitten. Denk aan gemeentelijke heffingen, waterschapsbelasting, opstalverzekering, onderhoud, verduurzaming, inrichting en soms erfpacht of servicekosten. Die bedragen bepalen mee of je maand echt klopt.
Extra aflossen verandert het plaatje
Als je extra aflost, verlaag je de schuld waarover je rente betaalt. Daardoor kunnen de totale rentekosten dalen. Hoeveel dat scheelt, hangt af van je rente, hypotheekvorm, voorwaarden en het moment waarop je aflost.
Extra aflossen is niet automatisch de beste keuze. Soms is een buffer belangrijker, of wil je geld beschikbaar houden voor onderhoud. Maar het helpt om te weten dat keuzes onderweg het totaalbedrag kunnen beïnvloeden.
Kijk verder dan de koopsom
De koopsom vertelt wat je voor de woning biedt. De hypotheek vertelt wat het kost om dat bedrag jarenlang te financieren. Dat zijn twee verschillende dingen.
Zet daarom drie bedragen naast elkaar: de koopsom, de maandlast en de totale kosten over de looptijd. Pas dan zie je wat de woning vraagt van je toekomstige inkomen.
Maandgrip kan daarbij helpen door maandlasten en reserveringen zichtbaar te maken. Niet om te bepalen welke hypotheek je moet nemen, maar om te zien of je maandplan klopt nadat de sleutel is overgedragen.